去年7月，我们推送了北京共有产权房出租细则征求意见的消息。

今天，市住建委等4部门联合正式发布了《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知（试行）》，共有产权房出租细则正式出炉，并将于3月20日起实施。

今后，共有产权房家庭如果出租住房，需要通过市级网络服务平台提交共有产权房租赁登记，至于大家最关心的租金分配上，此次北京实行了政府最大程度让利，在按照产权比例的基础上，再打4到5折来收取政府那部分的定额租金。

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目前，北京共有产权房已经有不少项目都交房了，有些家庭会因为就业地址较远、子女上学不太方便等原因，需要把共有产权房出租出去，再租住其他住房。

和经适房、公租房禁止出租不一样的是，2017年出台的共有产权房管理办法中，共有产权房是可以出租的，当然，要遵循相关规定来出租。

按照共有产权房管理办法，已购共有产权房用于出租的，购房人和政府产权份额是各自按比例来获得租金收益，而且购房人要在政府产权份额市级代持机构建立的网络服务平台发布租赁信息。

这次出台的《通知》就是根据这一大原则，具体细化的实施细则。

根据《通知》，共有产权住房购房人因家庭成员就业、子女就学等原因确需出租住房的，应按照国家及本市住房租赁管理、共有产权住房管理相关规定执行。共有产权住房租赁活动纳入本市住房租赁监督管理范围。

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那么，我的共有产权房怎么出租呢？

首先，办理是有统一的平台的。共有产权住房租赁活动统一通过市级代持机构建立的网络服务平台办理，包括住房出租意向登记、出租使用协议签订、住房情况核验、住房信息发布、租赁合同网签、租赁登记备案等。

平台的网址为：gycpt.bphc.cn。登陆平台，想出租的家庭可以登记，想租房的也可以在这里浏览共有产权房出租信息。

共有产权房的购房人要在这个平台上填报住房出租意向，与代持机构签订住房出租使用协议，明确购房人为住房出租责任人，承担住房出租安全责任，履行住房维修等义务，约定住房拟出租价格、期限、出租方式、租金收益分配等，并说明出租原因。

注意，租赁期限原则上不超过三年。

然后，平台将通过对接市房屋大数据平台、住房保障管理信息系统，核验共有产权住房购房人住房情况。

经核验通过，购房人在本市均无其他住房的，住房出租信息就可以在服务平台发布。核验的时间为5个工作日以内。

这个服务平台发布后，怎么找到租客，达成租赁交易呢？

作为代持机构，他们并不具备带看房等中介的“长处”。为了方便购房人，这次拟出台的新政给出了两种方式。

服务平台发布了共有产权房出租房源后，中介机构才能代理这套房子的出租业务，没有经过平台审核并发布的共有产权房出租，中介是不能代理出租业务的。

中介代理并达成了租赁意向后，还必须在服务平台上网签住房租赁合同。

当然，有些人不愿意通过中介机构出租，特别是很多租房人不想花中介费去找中介租房的，房主和租客也可以通过服务平台自行达成出租，并在平台上网签租房合同，完成租赁备案和出租登记。

也就是说，共有产权房家庭如果想出租房屋的话，相关的手续都可以全程在网上办理，不用东奔西跑。

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接下来是大家最关心的租金收益了。

按照共有产权房管理办法，购房人和政府产权份额是各自按比例来获得租金收益的，也就是要和政府按比例分租金的。

租金怎么定？还是由共有产权房的购房人来定的。

当然，这个租金应该按照实际的市场租金水平来合理确定。租金定太高，房子也租不出去，

可能有些人会想“歪点子”，把租金定的很低，类似二手房交易里的“阴阳合同”。

《通知》中也提出，共有产权房代持机构会委托房地产估价机构评估项目所在区域的市场租赁价格，定期发布代持共有产权住房项目租赁成交信息，引导社会形成稳定预期。

如果购房人拟定的住房出租价格，低于代持机构确定的市场租金标准，代持机构可优先租赁住房，并按购房人拟定出租价格及持有产权份额比例，向其支付租金收益。

【京房字】在服务平台上看到，各个项目的租金市场参考价已经列上，比如海淀永丰地区的丰锦苑项目，参考价为71元/平米/月，一套88平米的大两居室，月租金为6248元。

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然后是政府怎么分租金？

这次北京制定的标准中，对这一点上政府最大程度的让利于民，采用定额方式收取，原则上根据区域市场租金水平，按照就低原则，综合确定。

同一个共有产权房项目中，同一户型的房屋，政府份额收益部分按同一标准定额收取。

简单点说，就是同等户型的房屋，直接定下来政府份额收多少租金。而且，这个定额在计算中，首先先会除去物业费、取暖费，然后在此基础上再“打折”收取，总之最大程度的让购房人获得的最多。

举个例子，一套共有产权房市场月租金为7000元，政府产权份额为30%，首先会除去每月的物业费和供暖费，假设是800元，那就剩下了6200元，这个6200元先乘以政府产权比例的30%，然后再打一个4到5折，就是政府要收取的定额租金。

这将共有产权房家庭的利益最大化，政府则降低了自身的收益，连物业费、取暖费这些出租房屋的实际支出都已经考虑在内。

目前，服务平台已经公布了各个项目的政府收取的定额租金标准。

【京房字】通过公布的定额租金标准核算，定额租金大约是按照4到5折来打折的。

比如，刚才说到的海淀丰锦苑小区，一套88平米的大两居室，月租金为6248元，如果按照30%的产权政府每月应分得1874.4元租金，但此次公布的政府产权定额租金仅为870元，也就是最终政府只按870元收取租金，这打了46折（考虑到除去物业费、取暖费，应该是打了5折）。

同时，这个标准也不是一成不变的，会根据市场租金水平动态调整，每三年可调整一次，防止租金收益大起大落。对于3年期的租房合同，在租赁期内，政府收取的定额租金不变。

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最后租金怎么来收取呢？

购房人先是在在代持机构认可的商业银行开设账户，并完成政府产权份额租金定额收益在银行进行划扣操作的授权。

租金到账后，将按约定将政府产权份额的租金收益按月或季度，划转到代持机构指定账户。

需要提醒的是，共有产权房具有保障和市场双重属性，其出租有别于普通商品住房市场出租行为，因此需要统一在政府指定平台中操作。

未经代持机构同意，购房家庭不允许擅自出租住房。否则既违反了相关规定，也违约了当时签订的合同。

因此，新政中提出了加大检查力度，发现违规出租共有产权住房的机构和个人，应责令其限期改正，拒不改正的，将房地产经纪机构、住房租赁企业和个人信息录入管理系统作为不良记录。

共有产权住房购房人违反规定拒不改正的，代持机构可暂停办理该套住房的回购和上市手续。