在房屋交易过程中，包含各种税费，最大头的税费莫过“于个人所得税”，不少买家在不了解当地二手房交易的政策情况下，只能依靠房屋中介的讲解，一边看放一边了解，自己的购房预算也随着税费的出现需要进一步提高。

那么，今天我们就直接先来了解一下税费中的最大头“个人所得税”，有时也称之为“差额税”到底是再怎么个情况，也好为我们购房预算做准备，从而节约看房时间和过程，也省的因为钱影响我们买房心情。

一、什么是个人所得税

个人所得税，是指对本国公民、居住在本国境内的个人财产转让取得的所得和境外个人来源于本国的财产转让所得征收的一种所得税。

纳税人，为出让土地、房屋权属的单位或个人，即出售人。计税依据，为官方认可的成交价格（在土地、房屋权属转让时）。基准税率分为差额税率和全额税率，差额税率为 20%，全额税率为 1%。

二、如何计算个人所得税税额

（一）影响个人所得税税额的因素

（1）房屋原值（有或无）；

（2）房屋性质（住宅或非住宅）；

（3）房屋持有年限（满 5 年或不满 5 年）；

（4）出售方家庭持有套数（唯一或不唯一）；

（5）网签价与过户指导价比较（取高者计税）。

注：

1，网签价通俗点讲是指交易过程中在房管局提交的，并备案的房屋交易价。也可称之为“成交价”

2，实际成交价，就是实实在在的买家给卖家的钱，也就是买卖方双方以及房屋中介签署的三方协议中的房屋价格。

3，过户指导价，就是当地房屋交易中心，现在有些地方还是叫房管局，有些地方叫不动产交易中心，在计税时给出的指导价格

以上三种价格根据当地房屋交易资金是否监管，可能会有不同的状态哦，千万要问清楚，不懂得就去网上查，能省不少钱呢。切记，保障交易资金安全是第一位的，不要贪小便宜吃大亏。

（二）个人所得税计算

【例】张先生，已婚，在该市市区有两套住宅，现欲出售名下其中一套商品房，这套房是其在 2015 年贷款购买，建筑面积 122㎡，原值 420 万，原契税 63000 元，契税票日期 2015 年 3 月，出售时网签价为 490 万元，指导价格为 500 万元，请计算张先生在出售该套住宅时需要缴纳的个人所得税。

【解】1.住宅不满五唯一，且契税票日期在 2015 年 1 月 1 日后；

2.本次需缴纳个人所得税：（500-420-6.3）×20%=14.74（万元）。

三、个人所得税征收中有哪些特殊问题

（一）免征的情形

（1）继承：满五唯一免征，非满五唯一需要缴纳个人所得税 20%的差额税；

（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税；

（3）直系亲属赠与免征个人所得税；

（4）出售房屋的契税票或者房本时间超过 5 年（含）、并且是家庭唯一住房，免征个人所得税。

（二）界定交易房屋满 5 年的标准

（1）商品房、经济适用房：均以契税票填发日期或不动产权证登记日期孰先原则；

[注]：不同城市情况不一样，以郑州市为例，市内五区根据第一次交契税票的时间界定住房是否满 5 年；经开区和郑东新区家庭唯一住房的经济适用房根据第一次交契税票的时间，家庭不唯一的，根据第二次补缴契税票的时间；

（2）房改房：不动产权证填发日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银钱收据日期，三者孰先原则，收据的章和购房合同的章要一致收据才有效（只要一个日期满 5 年即可）；

（3）继承的房屋：可以按照继承前的日期界定是否满 5 年；

（4）赠与的房屋：为直系亲属之间赠与的可以按照赠与前的日期界定是否满 5 年；

（5）夫妻更名的房屋：可以按照更名前的日期界定是否满 5 年；

（6）遗失补证、破损换证：房屋可以按照原不动产权证的时间界定是否满 5 年。

[注]:界定交易房屋满 2 年的标准同上

【例】以郑州市为例，业主王先生，名下有一套位于金水区的经济适用住房，购房合同时间为 2011 年 5 月 8 日，第一次契税发票时间为 2012 年 6 月 15 日，产权证登记时间为 2013 年 4 月 28 日。请计算该住宅最早满 5 年的日期。

【解】1.住房位于郑州市金水区属于市内五区，按照第一次契税票日期计算；

2.经济适用房以契税票填发日期或不动产权证登记日期孰先原则，本题应依据契税票时期；因此，该住宅满 5 年的日期是 2017 年 6 月 15 日。

所以呢，不同城市的交易中心对于房屋不同性质状态还是有不同的差异的，想买二手房的朋友们还是要做足功课的，可以向不动产交易中心咨询，或者找专业的房屋交易中介咨询。

有购房经验的朋友可以留言评论，讲讲自己城市的相关购房政策和遇到的坑，也好给购房小白一些建议，少走一些弯路。每一次购房经历都像是一个家庭的重生。还请您不吝赐教。