关于公摊的问题，每年都会有媒体发声，再次激起买房者的对于公摊合理性的讨论。

之前我们曾经讨论过公摊能否取消的问题→《取消公摊面积，购房者真的准备好了吗？》，其中提到过去年青岛某小区交房时，业主发现公摊高达46%以上，也就是说，你买了一套建面120平的房子，实际面积只有64平左右。

那么，这些高公摊的房子究竟是怎么造成的呢？

高层房子公摊最大

从产品类型上看，公摊面积一般是高层> 洋房>别墅 。

不同类型的房子得房率大概是这样：

高层住宅的公摊面积是最大的。

你会发现随着建筑高度的增加，得房率是逐步降低的。

上文提到的青岛公摊达46%的小区，就是高达50层的超高层住宅，但即便是超高层住宅公摊超过40%其合理性也有待商榷。

毕竟，这么大的公摊意味着，花同样的价格，实际得到的室内居住面积更小，如果买房者本身就在购房时没有明确实际得房率，交房时将更加无法接受。

再谈到这些高公摊的来源，一般来自两个方面：一是电梯和楼梯，二是过道。

像大堂的面积摊到每一户的面积比重其实是很小的，但是标准层的每一层吃掉的公摊面积是比较大的，像电梯有几个、楼道有多长都会影响房子得房率。

因而真正影响业主的是所在的楼层电梯井以及楼道的公摊面积，加上普通住宅小区有地下设备用房、底层商铺、架空层的情况下，公摊面积也相对会高很多。

但对于豪宅小区来看，吃掉公摊的可能是越来越多的公共空间和配套。

比如越来越敞亮的大堂

越来越丰富的会所

这类住宅一般都会有更好的会所、大堂等，对住在豪宅社区里的用户生活品质得到改善，因此这部分公摊也更能令人接受。

但如果仔细算的话，不同的物业类型、小区的公共空间设计，以及电梯，都会影响着公摊面积。

所以那些公摊比例达到30%、40%的住宅，产品类型很可能是高层，要么就是公共区域比较大。

那些得房率很高的房子又是怎么来的呢？

我们都知道老小区的房子一般公摊是很低的，甚至没有公摊，但我们走进这些小区也不难发现原因。

老小区的的楼道是很窄的，而且大多是一梯两户，每一层的公摊面积除了很短的过道，几乎没有其他公共空间，连地下车库都没有更别说什么会所、大堂了。

而且大多数老小区公共空间很比较小，相比之下，现在的商品房楼层更高，和这些老小区相比公共空间更大，所以公摊也变大了。

市场上公摊大得房率低的房子，令不少购房者望而却步，但公摊面积又无法避免，所以开发商为减少公摊也想出了不少办法。

比如，一梯两户设计，同一栋楼一梯两户的公摊要比两梯两户的小，因为一起分担的户主变多了，每户人家分担的面积就会减少。

一般有两部电梯的得房率在70%-75%左右，一部电梯的则可以做到80%

没有电梯的房子，少了电梯公摊会小很多，因为电梯需要占用面积。

在公摊面积确定的情况下，同一楼层小户型的公摊面积比大户型的要小。

因为公摊面积是根据户型面积占建筑总面积的比例来测算的，公摊率=公摊面积/建筑面积。假设需要公摊的面积为30平，那么计算得：

70平公摊=[70÷（120+70）]×30=11.05㎡

120平公摊=[120÷（120+70）]×30=18.94㎡

70平户型的公摊比120平的少将近8平米，小户型产品更占优势。

还有一种很常见的套路，商家通过大面积赠送来填补公摊面积，例如卧室做出飘窗、阳台做成半包以赠送一半面积等，甚至有些楼盘把设备平台都算做赠送面积，而这些赠送的面积其实是都不写入产权的。

当你去售楼处问置业顾问公摊率的时候，由于实际公摊很高，很多置业顾问都会说加上赠送面积后的公摊大小，让人听起来似乎合理，所以大家最好多问一句是否算入了赠送面积。

那些所谓“0公摊”的房屋，也是加上了所有赠送面积的说法。

怎样才能尽量避免买到公摊大的房子？

最好的办法就是准备好更多的钱，买那些小高层、洋房叠墅改善产品，直接在得房率上秒杀高层。

但毫无疑问小高层、洋房叠墅价格一定是更贵的，有没有一种公摊小，价格又很亲民的产品呢？

那就是另一个极端的答案：老破小。

如果选择老小区，主要公摊面积也只有楼梯和走道了。这也意味着走出家门之后，日常活动的公共空间会很小。

最后实在实在，不得已要选高层怎么办？

一个是尽量避免超高层住宅，超高层电梯和走道占据的公摊真的太多了；

第二还可以从配套、装修上去考量。比如看看小区有没有一些你用不到或者不常用的公共空间，买的楼栋有没有底商，有没有隐藏的地下空间也算在公摊上。

还有不要忽略了赠送面积。开发商在设计住宅的时候，除了增加公摊面积，还有不少赠送面积。比如赠送阳台、飘窗甚至送一个小房间都是很常见的。

赠送面积越多，意味着你得到的实际使用面积越多。选择那种卧室全飘窗，270度阳台，包括多六七平小房间的房子，白送你十几平面积不是更实惠吗？