小米 2023-02-21 46 0 0 0 0
法律知识,法律问答,  专利一般是由政府机关或者代表若干国家的区域性组织根据申请而颁发的一种文件,这种文件记载了发明创造的内容,并…

这个问题想要表达的内容是什么?

其实很简单,比如二人签订了购房合同,房款支付后,房屋也进行了交付,但是就没有过户,可能是双方是亲戚关系,没过户,也可能是房子是小产权房,过不了户。

这种情况下,这个购房合同是否有效?

有效,意味着合同要履行完毕。

无效,意味着合同不能履行,买房人要返还房屋,购房人要退还房款等。

西安律师咨询解答:“未登记过户不影响购房合同的效力”

根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,当然现在物权法废止了,以上规定也可在民法典里找到。

这里所说的不发生效力,是物权不发生效力。

这里主要是指所有权,什么意思呢,就是没有登记,就不能享有这个房屋的所有权。

所有权的取得必须是法定的,不论你买房后住了多久,花了多少钱装修,只要没登记都认为你并不享有房屋的所有权,法律无法予以保护,就是这个意思。

西安律师咨询解答:“未登记过户不影响购房合同的效力”


那么未登记过户,不影响购房合同的效力是指:

只要合同不是无效的,就算未登记过户,合同也是有效的。合同无效的认定是法律规定的,包括是否违反法律、 行政法规的强制性规定等等,具体规定在原合同法第52条,以及一些特殊情况下不发生效力的认定。

如果并没有以上情况,合同是双方真实意思表示,那么一般自成立时就生效了。

比如十年前,双方签订了房屋买卖合同,但是因为房屋性质原因过不了户,现在房屋房产证下来了,当然房屋涨价了,可能涨了好几百万,那么买方仍然有权要求卖方配合进行过户,卖方很有可能不愿意过户了,毕竟不想眼睁睁地看着自己流失几百万。这就是这个规定要解决的问题,这种情况下,合同仍然需要履行。买方可以提起诉讼,要求确认房屋归自己所有,符合过户条件时,可以主张要求被告进行过户。

西安律师咨询解答:“未登记过户不影响购房合同的效力”

这就是物权和合同债权的区别,在民法理论上这叫做区分原则。试想一下,如果因为无法办理过户登记而否认合同效力,那是不是变成了一方可以决定合同的效力,只要我不过户,合同就是无效的,我就可以随意“玩赖”,无疑会鼓励更多的当事人拒绝过户,或者因为无法过户而产生更多的违约行为,破坏诚实信用原则和市场交易规则,显然于法相悖。

况且,这种区分原则,即便合同是有效的,也不见得就一定可以发生物权变动,比方说前述不能进行过户登记的小产权房,即便认定为有效合同,也无法过户登记,存在着履行的障碍,如果不能履行,那么就是违约责任的问题。

合同是否有效不能通过合同是否履行来决定,合同的效力是独立存在的。因此,合同的效力不能根据是否能够办理物权登记来认定。


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