基于我国市场经济的深入发展，近年来因债权债务关系而产生的纠纷日益增多。其中，因以物抵债而引发的纠纷较为普遍。与其他纠纷相比，由于我国现行法律对以物抵债没有明文规定，因此以物抵债纠纷的处理在司法实践中争议较大。本文通过2017年最高法院第15批72号指导性案例，对债权债务纠纷中以物抵债协议效力的裁判规则进行剖析，为当事人在处理相关问题时提供借鉴与参考。

裁判要旨

一、债务人与债权人通过签订相当价值标的物的买卖合同的方式以抵销债务的，该合同属以物抵债协议，不属流质契约；且该买卖合同的订立目的不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”，故人民法院亦不应按照民间借贷关系审理。因此，在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该买卖合同具有法律效力。

二、对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付房款。

案情简介

一、2013年前后，彦海公司多次向汤龙等四人借款，并于同年7月15日签订借款合同。后双方为担保债务的履行，共签订15份《商品房预售合同》并办理备案登记。

二、2014年彦海公司的债务陆续到期，明确表示无力偿还债务。后经双方对账协商，于同年6月18日签订《商品房买卖合同》，约定彦海公司将其名下房屋出售给汤龙等四人，将前述欠款的本息转为已付房款，剩余房款待办理完毕全部标的物产权变更登记后一次性支付给彦海公司。

三、后由于彦海公司未履行房屋交付义务，汤龙等四人向新疆高院起诉，请求彦海公司支付违约金6000万元并弥补汤龙四人的信赖利益损失。彦海公司抗辩称，双方约定的商品房买卖实为借贷关系的担保，属流质契约，应为无效。

四、新疆高院认为，房屋买卖合同系以物抵债协议，属于双方债的更改，不属于流质契约，应为合法有效，且双方借贷关系已经转变为商品房买卖关系亦不应按照民间借贷关系审理。据此，新疆高院对彦海公司的抗辩理由不予支持，判决彦海公司应当向汤龙等四人支付违约金。

五、彦海公司不服新疆高院判决，向最高法院上诉，依然主张双方签订的《房屋买卖合同》系流质契约。最高法院对该项主张仍不予支持，但认定彦海公司未交付房屋的行为并不构成违约。据此，最高法院判决撤销新疆高院判决，驳回汤龙等四人的诉讼请求。

裁判要点

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。关于本文讨论的这个问题，他们认为：

一、债务人与债权人约定以相当价值的标的物抵销债务的以物抵债协议并不具有担保性质，而是双方对债的履行进行变更。本案中，彦海公司与汤龙等四位债权人在借款到期后签订的《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是由于借款合同到期彦海公司难以清偿债务，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，应合法有效。故最高法院对彦海公司以物抵债协议无效的主张不予支持。

二、彦海公司主张本案属于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的情形，应当按照民间借贷法律关系审理。对此最高法院认为，由于本案《商品房买卖合同》签订目的在于将双方之前的借款本金及利息转变为购房款，并非为借款合同提供担保，故最高法院对彦海公司该项主张亦不予支持。

三、为避免当事人通过签订《商品房买卖合同》等方式，将违法高息合法化，人民法院对涉案借款本息数额应当予以审查。本案中，由于汤某四人与彦海公司约定的利率已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限，应按照法定借款利率确定双方利息。故法院认为汤龙等四人尚未足额支付合同约定的购房款，彦海公司未按照约定时间交付房屋，亦不应视为违约。据此最高法院判决撤销新疆高院判决并驳回汤某等四人的诉讼请求。

实务经验总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、对于以物抵债，我国尚无法律明文规定，司法实践中争议较大，因此当事人在签订以物抵债协议时应当关注最高法院相关的裁判规则。通过本案，我们可以明确，债务人与债权人签订物抵债协议，约定以相当价值的标的物抵销债务的，其目的并不是为了担保债务的履行，因此不属于流质契约。因此，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，以物抵债协议合法有效。

二、债权人和债务人也应当注意，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的适用范围仅限于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的情形，为抵偿债务签订的以物抵债协议并不在此范围之内，因此不应按照民间借贷关系进行审理。

三、在司法实践中，法院为避免当事人通过签订买卖合同等方式将违法高息合法化，往往会对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额主动进行审查。如果借款利率高于法定借贷利率上限，法院将按法定利率标准认定原借款本息转化而来的买卖价款。故在以物抵债协议中债权人应当注意原借款利率是否超出法定利率上限，否则可能会陷入因支付价款不足而构成违约的风险。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律规定

《民法典》

第四百零一条 抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020第二次修正）

第二十三条 当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。

《中华人民共和国合同法》（已失效）

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国物权法》（已失效）

第一百八十六条 抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

法院判决

以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：

一、案涉《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》的法律效力

……

（二）《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》的法律效力

本案中，双方当事人对《商品房买卖合同》的真实性均无异议，《预售商品房补充协议》的真实性亦依法可以确认，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款的规定，《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》均已依法成立。该两份合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了《补充协议》，并依据该《补充协议》的约定，签订了相应的《商品房预售合同》，办理了预购商品房预告登记。但根据《预售商品房补充协议》的约定内容及双方于2014年6月18日、7月10日对账情况，双方于2014年6月18日签订的《商品房买卖合同》，系在彦海公司长期拖欠借款利息，已确定无能力偿还借款本金及利息的情况下，双方经协商同意，借款期限提前到期，并将对账确认的借款本息转为购房款，将双方之间的借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务内容亦作出了约定。本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。由于《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》签订时，双方之间的部分借款已经到期，其余部分借款双方当事人一致同意提前到期，在此情况下，双方经协商一致终止借款合同关系，订立《商品房买卖合同》，建立商品房买卖合同关系，将对账确认的借款本息转变为已付购房款。该《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，双方协商通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。《商品房买卖合同》及与其相关的《预售商品房补充协议》、《承诺书》的内容均表明，汤龙等四人具有实际向彦海公司购买案涉房屋的真实意愿，彦海公司亦具有向汤龙等四人出售该房屋的真实意愿。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。藉此，对彦海公司所持根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项之规定，本案《商品房买卖合同》、《预售商品房补充协议》应认定为无效的主张，本院依法亦不予采信。彦海公司虽主张双方之间部分借款关系涉嫌犯罪，现正在公安机关处理过程中，但就该主张，彦海公司未提供证据证明，对其该项事实主张，本院难以采信。彦海公司据此申请本案延期审理，亦不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十六条之规定，对其申请，本院依法不予准许。彦海公司主张案涉房产的实际价值为8亿元，远高于《商品房买卖合同》约定的买卖价格，因而显失公平，侵犯了彦海公司其他债权人权益。就案涉《商品房买卖合同》签订时存在显失公平的事实，彦海公司于二审中提交的16份证据，不足以证明其所持主张，就该事实彦海公司亦未提供其他证据予以证明。且若彦海公司认为该交易价格显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，应依法行使撤销权，现彦海公司仅以价格显失公平为由主张合同无效，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。

关于彦海公司主张，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本案属于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的情形，应当按照民间借贷法律关系审理的问题。本院认为，本案作为二审案件，原则上不适用上述司法解释的规定。而且依前所述，案涉《商品房买卖合同》是在借款到期后，双方当事人经协商对账后签订的，目的在于将双方之前的借款本金及利息转变为购房款，由原出借人向借款人购买标的房屋，而并非为借款合同提供担保，故本案情形亦不属于上述司法解释第二十四条规定的适用情形。彦海公司所持本案应按照民间借贷法律关系予以审理的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。

二、彦海公司是否应当向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付违约金9275057.23元及律师费416300元

在确认《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》真实有效的情况下，原则上应当按照合同约定确定双方当事人之间的权利义务关系。但在本案中，双方当事人均认可该《商品房买卖合同》系在双方原借款合同关系基础上达成，且彦海公司提出双方在合同中确认的欠款数额，包含了汤龙等四人计算的高额利息。鉴于双方当事人均认可对账确认的欠款数额，包含了借款本金及利息，在当事人将该欠款转化为已付购房款，并请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订《商品房买卖合同》等方式，将违法高息合法化。

二审中，经询问双方当事人，均认可《预售商品房补充协议》中确认的汤龙等四人已付房款361398017.78元，系根据汤龙等四人一审中提交的两份对账单显示的借款本息余额合计351398017.78元，加上王洪刚承担的彦海公司对案外人李静的债务1000万元所得。经查，汤龙等四人于一审提交的2014年6月18日《甘彦海客户对账表》和2014年7月10日《甘彦海利息明细表》载明，双方之间借款利息系分别按照月利率3%、3.5%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。以此计算，上述对账表及明细表所计算的借款利息的利率，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人通过上述对账确认的欠款数额，本院依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于双方当事人上述对账确认的借款利率，故应当认为汤龙等四人作为《商品房买卖合同》的购房人，尚未足额支付合同约定的361398017.78元首期购房款。本院认为，虽然《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》明确约定了彦海公司交付房屋的时间为2014年9月30日，但应当认为，该交房义务系以汤龙等四人支付首期购房款361398017.78元为履行前提。在汤龙等四人尚未足额支付首期购房款361398017.78元的情况下，彦海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。鉴此，汤龙等四人以彦海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求彦海公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决仅依据双方合同约定和对账确定的金额，认定汤龙等四人已经依约履行支付首期购房款义务，彦海公司逾期交付房屋构成违约，并据此判令彦海公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。

案件来源

汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案二审判决书，最高人民法院(2015)民一终字第180号。

延伸阅读

在检索大量类案的基础上，云亭律师总结相关裁判规则如下，供读者参考：

1

当事人主张以物抵债协议系流质契约的，应当对双方存在抵押担保关系提供证据证明。

案例一：绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司、贺玉中等与柳玉忠其他合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院(2014)民申字第920号]认为，“澳普尔公司和贺玉中主张《房屋购销合同书》名为房屋买卖，实为借贷担保，实质上是以物抵债类（流质契约）合同，应为无效合同。但澳普尔公司和贺玉中提供的证据无法否认澳普尔公司与柳玉忠之间《房屋购销合同书》的真实性，澳普尔公司给柳玉忠出具的收据也载明是购房款。澳普尔公司并没有提供相关抵押合同佐证其与柳玉忠之间实质是以物抵债的流质契约，澳普尔公司本身系房地产开发公司，卖房的原因是因为欠债或是其他，均不影响房屋买卖合同的效力。”

2

以物抵债协议已履行不能时，债务人应当依据旧债务的约定履行。

案例二：李永柱、辽宁李世房产开发有限公司与辽宁盛大房地产开发有限公司、封楠、张艳、张君工程欠款及以房抵债纠纷再审民事判决书[辽宁省高级人民法院(2014)辽审一民再终字第00003号]认为，“依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李永柱、李世公司、盛大公司签订的《抵顶房屋协议书》及《抵顶协议审核报批通知单》是三方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行。本案争议的平和苑2-4-6、2-5-6、2-6-6、2-7-6房屋，盛大公司与李杰、王立伟、万广华、刘洪林签订了《商品房认购协议书》，并出具了收款收据，盛大公司与李杰、王立伟、万广华、刘洪林形成了买卖合同关系。现李杰、王立伟、万广华、刘洪林已经办理了入住手续，实际占有使用上述涉案房屋，李永柱、李世公司、盛大公司签订的《抵顶房屋协议书》及《抵顶协议审核报批通知单》关于上述涉案房屋的抵顶已经无法履行。原审未支持李永柱关于上述争议房屋的诉请，判决李世公司给付工程款及利息，并判令盛大公司承担连带责任，并无不当。”